Сегодня хотел бы поговорить о стадиях банкротства согласно Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О несостоятельности (банкротстве)"
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/
в части банкротства застройщика, где может быть сформирована очередь на требование именно жилых помещений.
Также хотел бы разложить все по полочкам и сделать выводы, какой вариант для нас оптимальный и что нам нужно делать. Закон очень большой, поэтому попробую изложить максимально ясно и кратко то, что удалось мне понять на данный момент при общении с юристами и изучении закона самостоятельно.
Всего существует три стадии банкротства:
1) Наблюдение
2) Внешнее управление (в рамках которого возможно финансовое оздоровление)
3) Конкурсное производство.
Стадия N1 - Наблюдение.
На данном этапе фактически происходит сбор сведений об имуществе должника. Арбитражный управляющий анализирует состояние уже имеющихся счетов и еще не распроданных площадей (жилая + коммерческая недвижимость). Другими словами на этом этапе производится оценка имеющихся активов у застройщика на текущий момент времени.
Стадия N2 - Внешнее управление.
Наступает в случае если по итогам наблюдения выявлена возможность восстановить платежеспособность застройщика (произведено наполнение конкурсной массы).
После того как активы были оценены, на стадии внешнего управления происходит попытка восстановить платежеспособность застройщика.
В этих целях арбитражный управляющий ищет недействительные и незаконные сделки и пытается их отменить путем подачи соответствующих заявлений в арбитражный суд.
Арбитражный управляющий имеет право на отмену сделок совершенных после 22.11.2016, т.е за год до вступления в силу процедуры банкротства, данные сделки могут быть признаны недействительными.
В случае если арбитражным управляющим возвращено достаточное число активов для продолжения дальнейшей деятельности в качестве застройщика, наступает стадия "финансового оздоровления". Ключевое на данном этапе - возврат активов, чем больше мы вернем, тем лучше.
Это наиболее простой и желанный для нас вариант, фактически означает, что начинается стройка объекта, но под контролем арбитражного управляющего, которого в свою очередь контролируем мы как участники реестра требований кредиторов.
В наших полномочиях на этой стадии отстранить текущего ген. директора (Киракосян Гарун Сударикович) от управления компанией и продолжить застройку ЖК.
Если активы не найдены, либо найдено крайне недостаточно для продолжения достройки объекта мы приходим к стадии конкурсного производства.
Стадия N3 - Конкурсное производство
Наступает в случае если невозможно восстановить финансовую деятельность банкротящегося застройщика.
Вводится для максимального удовлетворения требований кредиторов и ликвидации юридического лица. В этой стадии, в рамках процедуры банкротства фактически мы имеем только два варианта удовлетворения требований кредиторов.Вариант - N1.
Передача объекта незавершенного строительства в ЖСК.
В этом случае объект незавершенного строительства (дом и земля) переходит в ЖСК (назовем его "банкротный" ЖСК), который создается на собрании кредиторов по предложению арбитражного управляющего и в случае его положительного заключения.
Согласно статьи 201.10. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/246499625960aa6a2a7788359b022cb46155f5ec/
В свою очередь, данное заключение может быть дано если на депозите у арбитражного управляющего есть деньги для обеспечения его деятельности, аренды, представительских расходов (различные расходы на проведение экспертиз и аудиторских заключений), а также требований кредиторов 1 и 2 очереди и залоговых обязательств.
Согласно статьи 201.15. Погашение текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди к застройщику в целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/a999dd85004d092fae6abd9c51e7a51abfb035ee/
Данные деньги дольщики должны внести из своих собственных средств! Исходя из практики скорее всего это будет несколько миллионов рублей, точно трудно сказать, так-как необходимо анализировать долги...
Перед передачей объекта незавершенного строительства в ЖСК он также должен быть зарегистрирован на банкроящегося застройщика, т.е на ООО "Радуга" должно быть оформлено право собственности на объект незавершенного строительства. И только потом объект незавершенного строительства передается в "банкротный" ЖСК.
Уже на данном этапе целесообразно организовать работу по поиску нового застройщика. И найти способ показать инвестиционную привлекательность объекта.
После передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК конкурсное производство фактически завершается, так-как с точки зрения закона удовлетворяются все требования кредиторов,
согласно ст. 201.10, 201.15 З-на о банкротстве
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/246499625960aa6a2a7788359b022cb46155f5ec/
Далее в рамках созданного "банкротного" ЖСК мы ищем инвестора и пытаемся достроить объект самостоятельно, это возможно только с поддержкой администрации, так-как мы на этой стадии уже инвестиционно не привлекательны, придется искать какие-то активы или преференции для застройщика,
чтобы он взялся за достройку домов.
Вариант - N2.
Передача жилых помещений, это нам не подходит, так-как наши дома попросту не достроены.
Вариант - N3.
Путем погашения денежных требований.
В данном варианте распродается то, что не распределено и производится расчет с кредиторами.
Данный вариант реализуется если на депозите у арбитражного управляющего нет денег для покрытия обеспечения его деятельности, а также требований кредиторов 1 и 2 очереди и залоговых обязательств.
Согласно статьи 201.15
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/a999dd85004d092fae6abd9c51e7a51abfb035ee/
Для нас это самый худший вариант, так-как объект недвижимости может быть "пущен с молотка" и мы получим лишь малую долю компенсации.
Это будет решаться на собрании кредиторов совместно с совместно с арбитражным управляющим.
Фактически здесь инициируются торги за объект незавершенного строительства, по их завершению арбитражный управляющий аккумулирует у себя на счетах полученные денежные средства и насколько это возможно удовлетворяет перед кредиторами задолженность.
Простым языком это означает, что за свою квартиру
стоимостью например 1 млн рублей можно будет вернуть 20-30 тысяч (думаю порядок цифр будет такой).
Альтернативный вариант.
В случае если у нас нехватает денег на покрытие долгов (ст. 134, 201.15 закона о банкротстве).
Есть вариант создать ЖСК согласно жилищного кодекса, пусть это будет целевой ЖСК, не путать с «банкротным» ЖСК создаваемый в рамках статьи 201.10 -127 ФЗ) одновременно с этим нам необходимо прекратить процедуру банкротства путем выхода из неё, так как в рамках процедуры банкротства запрещены
любые гражданские иски, например в отношение в ООО "Радуга" невозможно будет признать права собственности, иски будут оставаться без рассмотрения и направлены арбитражному управляющему.
Преимущества целевого ЖСК перед банкротным:
• Отсутствие обязательств перед работниками, подрядчиками, банками, т.к за них отвечает ООО Радуга
• В рамках «целевого» ЖСК мы можем получить активы застройщика недострой + участок. Это делается через суд, при условии, что банкротное производство прекращено.
Как выяснилось, в настоящее время сложилась судебная практика в соответствии, с которой граждане вправе через суд признать за собой на основании ДДУ право собственности на объекты незавершенного строительства (Определение Верховного суда от 24.01.2017 г. № 89-КГ16-10).
Т.е мы стаём собственниками земли и стройки через суд, коллективный судебный иск на основе имеющихся у нас ДДУ, но уже без долгов, как в случае «банкротного» ЖСК.
• Кроме того, у «целевого» ЖСК есть основания выступить с изменением проектной декларации, например, когда на участке можно возвести еще одно строение для привлекательности недостроя для инвестора и т.п. Согласно (п. 4 ст. 123.1 ЖК РФ) или например выступить инициатором изменения в конструкцию здания (пристрой, увеличение этажности и т.п) также для привлекательности объекта для инвестора.
Если упрощенно для нас схема получения квартир будет такая:
1. Прекращение процедуры банкротства.
2. Создание ЖСК (жилищный кодекс).
3. Внесения своей доли в виде ДДУ.
4. Оформление права собственности на объект и землю.
Как я понимаю здесь необходимо мирным путем договориться с застройщиком о передаче в ЖСК права собственности на имущество, либо в отдельном иске признать это право за нами на основе имеющихся у нас ДДУ.
5. Подписание договора на достройку дома с выбранным инвестором и поддержкой администрации.
Вывод:
Если в рамках стадии-2 "Внешнее управление" нам не удается привести застройщика к процедуре ОЗДОРОВЛЕНИЯ, то на данном этапе целесообразно организоваться в ЖСК согласно жилищного кодекса, чтобы не попасть в "банкротный" ЖСК под контролем арбитражного управляющего по причине его ответственности за долги согласно (ст. 201.10, 201.15 З-на о банкротстве).
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/246499625960aa6a2a7788359b022cb46155f5ec/
Далее если мы организовываемся в целевой ЖСК, необходимо по суду забирать активы (землю и недострой) и уже без долгов с привлечением администрации искать инвестора под нашу стройку, в этом случае мы также имеем возможность поменять конфигурацию стройки для большей инвестиционной привлекательности объекта.
Примечания:
Следствие согласно уголовного дела не может наполнить конкурсную массу и не подаст в суд на признание сделок недействительными, т.к это одна из преференций арбитражного управляющего.
Вступить в нашу группу Whatsapp можно позвонив или отправив сообщение
по телефонам: +79054724278, +79885254519, +79183374241
Email: jkraduga23@gmail.com
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/
в части банкротства застройщика, где может быть сформирована очередь на требование именно жилых помещений.
Также хотел бы разложить все по полочкам и сделать выводы, какой вариант для нас оптимальный и что нам нужно делать. Закон очень большой, поэтому попробую изложить максимально ясно и кратко то, что удалось мне понять на данный момент при общении с юристами и изучении закона самостоятельно.
Всего существует три стадии банкротства:
1) Наблюдение
2) Внешнее управление (в рамках которого возможно финансовое оздоровление)
3) Конкурсное производство.
Стадия N1 - Наблюдение.
На данном этапе фактически происходит сбор сведений об имуществе должника. Арбитражный управляющий анализирует состояние уже имеющихся счетов и еще не распроданных площадей (жилая + коммерческая недвижимость). Другими словами на этом этапе производится оценка имеющихся активов у застройщика на текущий момент времени.
Стадия N2 - Внешнее управление.
Наступает в случае если по итогам наблюдения выявлена возможность восстановить платежеспособность застройщика (произведено наполнение конкурсной массы).
После того как активы были оценены, на стадии внешнего управления происходит попытка восстановить платежеспособность застройщика.
В этих целях арбитражный управляющий ищет недействительные и незаконные сделки и пытается их отменить путем подачи соответствующих заявлений в арбитражный суд.
Арбитражный управляющий имеет право на отмену сделок совершенных после 22.11.2016, т.е за год до вступления в силу процедуры банкротства, данные сделки могут быть признаны недействительными.
В случае если арбитражным управляющим возвращено достаточное число активов для продолжения дальнейшей деятельности в качестве застройщика, наступает стадия "финансового оздоровления". Ключевое на данном этапе - возврат активов, чем больше мы вернем, тем лучше.
Это наиболее простой и желанный для нас вариант, фактически означает, что начинается стройка объекта, но под контролем арбитражного управляющего, которого в свою очередь контролируем мы как участники реестра требований кредиторов.
В наших полномочиях на этой стадии отстранить текущего ген. директора (Киракосян Гарун Сударикович) от управления компанией и продолжить застройку ЖК.
Если активы не найдены, либо найдено крайне недостаточно для продолжения достройки объекта мы приходим к стадии конкурсного производства.
Стадия N3 - Конкурсное производство
Наступает в случае если невозможно восстановить финансовую деятельность банкротящегося застройщика.
Вводится для максимального удовлетворения требований кредиторов и ликвидации юридического лица. В этой стадии, в рамках процедуры банкротства фактически мы имеем только два варианта удовлетворения требований кредиторов.Вариант - N1.
Передача объекта незавершенного строительства в ЖСК.
В этом случае объект незавершенного строительства (дом и земля) переходит в ЖСК (назовем его "банкротный" ЖСК), который создается на собрании кредиторов по предложению арбитражного управляющего и в случае его положительного заключения.
Согласно статьи 201.10. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/246499625960aa6a2a7788359b022cb46155f5ec/
В свою очередь, данное заключение может быть дано если на депозите у арбитражного управляющего есть деньги для обеспечения его деятельности, аренды, представительских расходов (различные расходы на проведение экспертиз и аудиторских заключений), а также требований кредиторов 1 и 2 очереди и залоговых обязательств.
Согласно статьи 201.15. Погашение текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди к застройщику в целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/a999dd85004d092fae6abd9c51e7a51abfb035ee/
Данные деньги дольщики должны внести из своих собственных средств! Исходя из практики скорее всего это будет несколько миллионов рублей, точно трудно сказать, так-как необходимо анализировать долги...
Перед передачей объекта незавершенного строительства в ЖСК он также должен быть зарегистрирован на банкроящегося застройщика, т.е на ООО "Радуга" должно быть оформлено право собственности на объект незавершенного строительства. И только потом объект незавершенного строительства передается в "банкротный" ЖСК.
Уже на данном этапе целесообразно организовать работу по поиску нового застройщика. И найти способ показать инвестиционную привлекательность объекта.
После передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК конкурсное производство фактически завершается, так-как с точки зрения закона удовлетворяются все требования кредиторов,
согласно ст. 201.10, 201.15 З-на о банкротстве
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/246499625960aa6a2a7788359b022cb46155f5ec/
Далее в рамках созданного "банкротного" ЖСК мы ищем инвестора и пытаемся достроить объект самостоятельно, это возможно только с поддержкой администрации, так-как мы на этой стадии уже инвестиционно не привлекательны, придется искать какие-то активы или преференции для застройщика,
чтобы он взялся за достройку домов.
Вариант - N2.
Передача жилых помещений, это нам не подходит, так-как наши дома попросту не достроены.
Вариант - N3.
Путем погашения денежных требований.
В данном варианте распродается то, что не распределено и производится расчет с кредиторами.
Данный вариант реализуется если на депозите у арбитражного управляющего нет денег для покрытия обеспечения его деятельности, а также требований кредиторов 1 и 2 очереди и залоговых обязательств.
Согласно статьи 201.15
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/a999dd85004d092fae6abd9c51e7a51abfb035ee/
Для нас это самый худший вариант, так-как объект недвижимости может быть "пущен с молотка" и мы получим лишь малую долю компенсации.
Это будет решаться на собрании кредиторов совместно с совместно с арбитражным управляющим.
Фактически здесь инициируются торги за объект незавершенного строительства, по их завершению арбитражный управляющий аккумулирует у себя на счетах полученные денежные средства и насколько это возможно удовлетворяет перед кредиторами задолженность.
Простым языком это означает, что за свою квартиру
стоимостью например 1 млн рублей можно будет вернуть 20-30 тысяч (думаю порядок цифр будет такой).
Альтернативный вариант.
В случае если у нас нехватает денег на покрытие долгов (ст. 134, 201.15 закона о банкротстве).
Есть вариант создать ЖСК согласно жилищного кодекса, пусть это будет целевой ЖСК, не путать с «банкротным» ЖСК создаваемый в рамках статьи 201.10 -127 ФЗ) одновременно с этим нам необходимо прекратить процедуру банкротства путем выхода из неё, так как в рамках процедуры банкротства запрещены
любые гражданские иски, например в отношение в ООО "Радуга" невозможно будет признать права собственности, иски будут оставаться без рассмотрения и направлены арбитражному управляющему.
Преимущества целевого ЖСК перед банкротным:
• Отсутствие обязательств перед работниками, подрядчиками, банками, т.к за них отвечает ООО Радуга
• В рамках «целевого» ЖСК мы можем получить активы застройщика недострой + участок. Это делается через суд, при условии, что банкротное производство прекращено.
Как выяснилось, в настоящее время сложилась судебная практика в соответствии, с которой граждане вправе через суд признать за собой на основании ДДУ право собственности на объекты незавершенного строительства (Определение Верховного суда от 24.01.2017 г. № 89-КГ16-10).
Т.е мы стаём собственниками земли и стройки через суд, коллективный судебный иск на основе имеющихся у нас ДДУ, но уже без долгов, как в случае «банкротного» ЖСК.
• Кроме того, у «целевого» ЖСК есть основания выступить с изменением проектной декларации, например, когда на участке можно возвести еще одно строение для привлекательности недостроя для инвестора и т.п. Согласно (п. 4 ст. 123.1 ЖК РФ) или например выступить инициатором изменения в конструкцию здания (пристрой, увеличение этажности и т.п) также для привлекательности объекта для инвестора.
Если упрощенно для нас схема получения квартир будет такая:
1. Прекращение процедуры банкротства.
2. Создание ЖСК (жилищный кодекс).
3. Внесения своей доли в виде ДДУ.
4. Оформление права собственности на объект и землю.
Как я понимаю здесь необходимо мирным путем договориться с застройщиком о передаче в ЖСК права собственности на имущество, либо в отдельном иске признать это право за нами на основе имеющихся у нас ДДУ.
5. Подписание договора на достройку дома с выбранным инвестором и поддержкой администрации.
Вывод:
Если в рамках стадии-2 "Внешнее управление" нам не удается привести застройщика к процедуре ОЗДОРОВЛЕНИЯ, то на данном этапе целесообразно организоваться в ЖСК согласно жилищного кодекса, чтобы не попасть в "банкротный" ЖСК под контролем арбитражного управляющего по причине его ответственности за долги согласно (ст. 201.10, 201.15 З-на о банкротстве).
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/246499625960aa6a2a7788359b022cb46155f5ec/
Далее если мы организовываемся в целевой ЖСК, необходимо по суду забирать активы (землю и недострой) и уже без долгов с привлечением администрации искать инвестора под нашу стройку, в этом случае мы также имеем возможность поменять конфигурацию стройки для большей инвестиционной привлекательности объекта.
Примечания:
Следствие согласно уголовного дела не может наполнить конкурсную массу и не подаст в суд на признание сделок недействительными, т.к это одна из преференций арбитражного управляющего.
Вступить в нашу группу Whatsapp можно позвонив или отправив сообщение
по телефонам: +79054724278, +79885254519, +79183374241
Email: jkraduga23@gmail.com
Комментариев нет:
Отправить комментарий
Комментарии с оскорблениями, матом, призывом к насилию будут удаляться. Будьте взаимно вежливы!